当社は、的確な不動産鑑定評価で、あなたの不動産の価格や地代・賃料額の妥当性を証明し、あなたの権利や資産を守ります。
| 不動産を保有している企業向け不動産鑑定士の 「あかつき鑑定法人株式会社」〒400-0041山梨県甲府市上石田４丁目６番２４号 TEL：０５５－２２８－５２１０営業時間：AM9:30～PM5:30 定休日：土日祭日 |
【３つの特徴】
地方の不動産鑑定士のほとんどは、県内の土地価格に詳しいです。
私のところでは、県内の土地価格に詳しいのは勿論ですが、事業から生み出されるキャッシュフローを基にホテルや旅館などの事業用不動産の投資価値に基づく鑑定評価に精通し、専門分野としている特徴があります。
この専門性で、あなたの不動産を鑑定評価して、価格や地代・賃料額の証明をします。
そのために、当社は3つの特徴があります。
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不動産鑑定士のプロフィール等は、こちら
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A、的確で計画的かつ秩序的な実施態勢で証明力をアップ
あかつき鑑定法人の不動産鑑定評価は、不動産の需給動向を的確に把握し、投資価値を含む経済価値に即応した適正な価格を求めることで、あなたやあなたの会社の大事な資産である不動産価格を証明します。
あかつき鑑定法人（以下、当社と言う）は、あなたから不動産鑑定評価の依頼を受けたら鑑定評価の処理計画を策定してブレのない的確な評価作業を行ないます。
１、対象不動産の確定と依頼目的等の確認
まず、クライアントと共に、住宅地図、不動産にかかる謄本や公図等の資料を基にして評価する対象不動産を確定します。具体的には、どの不動産を評価するのか、クライアントから聴取して確定することです。
次いで、不動産鑑定評価の依頼目的及び条件等、価格時点や価格又は賃料の種類について、クライアントの意思を明瞭に確認し確定します。
依頼目的は、適正な不動産鑑定評価を行なうために、不動産証券化目的、民事再生のための不動産の評価や減損会計のための時価評価目的など様々な目的があるため、それを確定させるわけです。
条件は、現在の不動産をそのまま評価するのか、土地のみ又は建物のみの評価や不動産の併合や分割を前提とする評価などの条件を言い、これを評価作業に入る前に確定させる必要があります。
価格時点とは、不動産の価格判定の基準となった日を言い、通常は現在時点を言います。
価格又は賃料の種類とは、価格は正常価格、限定価格、特定価格や特殊価格に分けられますが、基本的には正常価格を求めることとなります。賃料は基本的には正常賃料、継続賃料を求めることとなりますが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定賃料を求めることが出来る場合があります。
２、対象不動産の確認と資料収集
それから、評価対象として確定した対象不動産について、確認を行なってその内容を明瞭にします。対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認に分けられ、実地調査、依頼者への聴聞や謄本、公図等の公的資料等の確認を的確に行います。
不動産鑑定評価の成果は、採用した資料のいかんによって左右されるものです。そのため、当社では、鑑定評価の作業に活用し得るように適切かつ合理的な処理計画に基づく資料の収集方法を策定します。その計画に基づき、実地調査、聴聞及び公的資料の確認等により的確に資料の収集及び整理を行ない的確な鑑定評価額を担保し、依頼者の信頼に応えるように注力しています。不動産鑑定評価に必要な資料は概ね次のように分けられ、鑑定評価作業に当たり対象不動産の種類に応じて適切に収集・分類します。
A:確認資料：不動産の物的確認、権利の態様の確認に必要な資料です。登記簿謄本、公図等の図面、所在地図等が代表例です。
B.要因資料：不動産の価格の形成に影響を及ぼす各種要因に照応する資料を言います。要因資料は、概ね以下の資料に分けられ、それらを的確に収集する様に努めます。日本経済、金融情勢等の一般経済情勢等の要因に係る一般資料、地域経済等の要因や不動産が所在する地域の状況等の地域要因に係る地域資料、対象不動産の状況等の個別的要因に係る個別資料。
当社では、クライアントからの信頼に応えるべく、的確な鑑定評価を担保するために一般資料及び地域資料は平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しています。個別資料は、対象不動産の種類、対象確定条件等の案件毎に適切に収集しています。
C.事例資料：不動産鑑定評価手法の適用に当たり必要となる現実の取引価格、賃料等に関する資料を言います。事例資料としては、建設事例、取引事例及び賃貸借等の事例等が挙げられ、当社では鑑定評価の精度担保のために平素から事例資料の収集に努めています。
このようにして収集された資料が鑑定評価作業に活用するために必要にして十分な資料であるかについて検討します。次いで、資料が信頼できるものかどうか考察します。このとき、次に分析する価格形成要因分析のために、その資料が対象不動産の種類、鑑定評価の依頼目的及び条件に即応しているか否かについて検討するのです。
３、不動産の価格形成要因の分析
収集し、適宜選択、検討した資料に基づき、一般経済情勢、金融情勢等の一般的要因を分析します。過去の経験ですが、クライアントの中に、「一般的要因なんか分かっているから、一般的要因の分析なんて不要だよ。」と仰った方がいました。しかし、不動産価格の形成過程を見ていくと、一般経済情勢のみならず金融情勢等が不動産価格の形成に大きな影響を及ぼすことが解かります。その分析を外したものでは不動産市場の動きを見逃すこととなりかねません。このような素人の浅知恵で価格を検討すると火傷を負う可能性があるのです。
次いで、地域要因の分析として、その不動産と競合関係にある不動産が存する同一需給圏の範囲、市場参加者の属性と需給動向並びに対象不動産が存する近隣地域及びその特性を把握し、その地域における不動産の標準的な使用方法を把握します。対象不動産の種類、規模等によって市場参加者の属性が不動産投資家やデベロッパーなのか、転売目的の不動産業者なのか、最終需要者なのか的確に判断します。この市場参加者の属性によって後述する不動産鑑定評価手法を適用して得た価格の内、どの価格が重視されるのか、その価格の説得力の高低が異なってくるので、市場参加者の属性判断は慎重に行われるべきものだと当社は考えています。
以上の分析を基にして、個別的要因の分析として、対象不動産の個性である個別的要因を地域要並びに地域の標準的な不動産との比較で分析します。個別的要因の分析を行った後に、同一需給圏内での競合不動産と対象不動産との優劣並びに競争力の程度の判定を行った上で対象不動産の最有効使用の判定を行ないます。
４，鑑定評価手法の適用
これらの分析を行なった上で、当該案件に即して不動産鑑定評価方式を適切に適用します。この時、原則として供給者側の視点に基づく原価方式、需要者側の視点に基づく収益方式並びに現実の不動産市場で成立した取引価格に基づく比較方式3３つの視点である3方式を適用して価格にアプローチすることを原則とします。ただ、対象不動産の種類、所在地の実情や資料の収集の限度並びにその信頼性等から3方式の適用が困難であることが多いのも実情です。その場合でも、3方式の考え方をできるだけ斟酌し、供給者側、需要者側のどちらかに偏った価格を求めることがないようにします。
５、各試算価格等の再吟味と説得力の判定
不動産鑑定評価の複数の方式を適用して求めた各試算価格または各試算賃料を再吟味し、各試算価格又は各試算賃料の説得力に係る判断を行ないます。試算価格の再吟味では鑑定評価手法に齟齬や矛盾がないか等ににつて細心の注意を払います。また、試算価格の説得力の判断では、対象不動産の需要者層に応じて適用した鑑定評価手法の内、どの手法が妥当なのか、敵使用した鑑定評価手法で得た価格のうち、どの価格がより説得力を有するのか慎重に判断します。その上で、鑑定評価における最終判断である不動産鑑定評価額の決定に導くこととなります。
６、鑑定評価額の決定
当社の不動産鑑定評価では、以上で説明した手順を十分に尽くしたうえで、専門職業家としての良心に従い適正と判断される不動産鑑定評価額を決定します。この場合、地価公示法第2条第1項の都市計画区域内では公示価格を規準することは言うまでもありません。
以上の通り、当社では、不動産鑑定評価に当たって、このような多数の作業を的確かつ秩序的に実施し、クライアントの信頼に応えるように日々精進しています。
当社は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家として、以上の不動産鑑定評価作業を的確かつ誠実に実施します。このような誠実な不動産鑑定評価活動を通してあなたやあなたの会社の不動産価格や地代・賃料の妥当性を証明し、あなたやあなたの会社の問題解決に貢献し、成果を出します。
このような複雑で専門的な職務を遂行するために相当の期間がかかると共に相応の費用がかかります。ですから、お願いがあります。このように相応の期間や費用がかかってもあなたやあなたの会社が所有する不動産価格の妥当性を的確に証明し、あなたやあなたの会社の権利や資産を守りたいと願い、かつ当社の理念をご理解いただける方のみ、お電話や連絡をください。
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B、あなたが手にする7つのメリット
当社に不動産鑑定評価を依頼いただくことで、あなたは、以下の７つのメリットを享受できます。
１．業界構造を熟知
旅館・ホテルなどの事業の業界構造を熟知ししているので、あなたは説得力の高い鑑定評価書を手にすることが出来るメリットを享受できます。
２．収益構造を把握し評価額に反映
不動産を利用した事業の収益構造を的確に把握した鑑定評価額をあなたは手にすることが出来、ご自分の所有物件を担保等に差し出すに当たって、あなたは物件の収益力に応じた融資を受けることができるメリットを享受できます。
３．投資価値評価経験
ショッピングセンター、百貨店やショッピングビル等の投資価値評価経験が豊富な鑑定士が担当するので、あなたは的確な評価額を手にすることが出来、融資などに当たって安心できるメリットを享受できます。
４．ファイナンスの視点
早期売却、建物破壊による損害賠償額の算定等にファイナンスの視点からアプローチした経験を有する不動産鑑定士が担当するので、あなたは説得力の高い鑑定評価書を手にすることが出来、損害賠償を受けるに当たっては説得力があるので納得できる損害額の補填を受けられる可能性が高くなるメリットがあります。
５．裁判、金融機関やサービサーとの交渉に自信が持てる
裁判所や金融機関やサービサーとの交渉なんて気おくれしそうですが、当社の専門家の知見を利用することで、あなたは自信を持って相手方と交渉でき、ご自分や会社の権利や資産を守ることができるメリットを享受できます。
６．論理的な内容で納得感が高い
評価額に行き着くまでのロジックを構築して、論理的な内容で納得感の高い鑑定評価書をあなたは手にすることが出来るので、交渉相手に対して自信を持つことが出来、ご自分や会社の権利や資産を守ることができるメリットを享受できます。
７．豊富な実務経験と地元不動産価格への精通
開業後20数年、豊富な評価経験と地元山梨の不動産価格に精通した不動産鑑定士が担当するので、あなたは安心してご自分や会社の権利や資産を守ることが出来るメリットがあります。
C、あかつき鑑定法人の評価実績等
当社の実務経験と不動産鑑定評価実績と専門性を以下の通りご紹介します。
１）豊富な実務経験と評価実績、
２）あなたが、最小のリスクで最大のリターンを得るのを当社がバックアップ
３）あなたの利益や権利を深い専門性で当社が守ってきたからです
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１）豊富な実務経験と評価実績の紹介
実務経験30年、開業後21年の不動産鑑定評価の実務経験があります。また、不動産鑑定評価延べ件数は約3,300件（公的評価を含む）の評価実績があります。
その間、都区内と山梨県でクライアントの要望に応えてきました。
特に都区内では、特に首都圏から西日本にかけて証券化不動産を筆頭に様々な種類の不動産を鑑定評価してきた実績があります。
また、山梨県内でも、ゴルフ場、ショッピングセンター、百貨店、工場財団、旅館、ホテルのみならず農地、林地や宅地見込み地など特殊な不動産から地元に固有の不動産まで鑑定評価した実績があります。
その不動産鑑定評価書は役所、金融機関やサービサー等での交渉や証拠として提出され、有効利用されてきました。ある上場企業とは20年以上に亘り、不動産鑑定評価で付き合っています。
だから、ご安心ください。
大概の不動産は鑑定評価した経験があるので、豊富な評価実績を基に、あなたの不動産を的確に鑑定評価することが出来ます。 あなたの権利や利益を、30年の実務経験と豊富な評価実績で的確に評価することで守ります。
評価実績の概要のほんの一部を紹介すれば以下の通りです。
【一般企業の方】
・減損会計による時価評価のための不動産鑑定評価
・会社更生法による更生財産の不動産鑑定評価
・工場抵当法による抵当財産の鑑定評価 等
【金融機関の方】
・債券担保の目的不動産の鑑定評価
・旅館、ホテル等の事業用不動産の鑑定評価
・ショッピングセンター、百貨店等特殊な不動産の鑑定評価 等
【専門職業家の方】
・経営陣と企業側との不動産売買のための不動産鑑定評価
・民事再生法による不動産鑑定評価
・訴訟事件に係る不動産鑑定評価 等
【一般の方】
・相続時の遺産分割のための不動産鑑定評価
・地代・家賃の算定
・借地非訟事件での借地権譲渡承諾料 等
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２）専門的なノウハウを基にしたバックアップ力がある点
不動産を利用した事業のキャッシュフロー分析を専門職大学院で研究してきました。
その専門的なノウハウを利用して、事業収益に基づくキャッシュフロー分析と予測を基にして毎年、数々の事業用不動産を鑑定評価しています。 だから、ご安心ください。
あなたの不動産が収益用不動産や事業用不動産ならば、専門的知見を使って的確にキャッシュフローを予測し、鑑定評価します。あなたの不動産の投資価値をキャッシュフローの面から予測し、判定して、あなたが最小のリスクで最大のリターンを求めることをバックアップします。
証拠となる論文についての詳細をご覧になりたい方は、こちらを参照ください。
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３）あなたの利益や権利を深い専門性を基礎に守ります
長年、事業から得られる収益に基づき不動産鑑定評価を行なってきました。
企業の事業収益は採用する戦略により特徴が現れます。戦略の判定は、業界についての深い専門的知見が必要になります。当社は、専門的知見に基づく意見をメディア等から求められた経験が多くあります。特に、事業の用に供されている不動産について、業界知識について問合せを受けた経験があります。
だから、ご安心ください。
あなたの不動産を深い専門的知見を利用して鑑定評価して、あなたの利益や権利を守ります。
証拠となるメディア協力実績の詳細をご覧になりたい方は、こちらを参照して下さい。
D、不動産鑑定士プロフィール
このように現在は、不動産価格や地代・賃料の専門家として実績を残しているが、最初からいきなりこのような専門的知見を得ていたわけではありませんでした。
不動産の事なんて、全然知らなかったし、ましてや、不動産価格の事なんてどう調べたら良いのかさえ知らなかったのが実情でした。
社会人なって初めての職業は営業マンでした。
凸版印刷㈱という会社で営業マンとして約6年間、走り回りました。
しかし、家庭の事情で凸版印刷㈱の営業職を退職せざるを得なくなり、その後、帰郷する。
後継候補として材木屋に入社しましたが、特色のない地方の材木屋で、売上低迷で建て直しに奮闘する。
当時、不動産が経済の土台だったので、宅建取得後、不動産鑑定士試験に仕事をしながら挑戦しました。
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材木屋は零細企業で、限られた経営資源を効率的・効果的に使うために業務と顧客をニッチに絞ることの必要性を痛感し、工事で独自性を打ち出し、顧客を絞って営業し売上成績を伸ばす。
仕事の傍らで資格試験に挑むので勉強時間を確保するのに四苦八苦する。不動産鑑定士試験2次試験に、3度目の挑戦で合格しました。
合格後は、工事の仕事と共に地元の事務所で実務を積みました。
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工事分野は順調で、鑑定の仕事を終えて、夜に見積りや仕事の手配をしていました。
しかし、当社の工事での成功を見て大手企業が価格勝負で市場参入してきたことで有力顧客を奪われた。
同時期に、他の有力顧客の倒産等に見舞われ、会社が再び営業不振に陥る。
その後、不動産鑑定の実務修習を終え、3次試験に合格する（当時は、3次試験まであったのです）。
同時に、工事の仕事を再起させ会社を建て直そうと奮闘する。
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工事分野は有力企業と取引して再建できたものの、数年後、その有力企業が倒産。
ここで材木屋に見切りをつけ材木屋を廃業させ、不動産鑑定評価一本に業務を絞る。
当時、不動産価格は旧来型の積上げ算型の評価から投資価値評価型の評価に変わる端境期でした。
クライアントから、不動産の投資価値について色々と相談されました。
しかし、皆さんと同じように、私も、不動産の投資価値の求め方なんて知らなかった。
皆さんと、同じような悩みを持っていました。
そこで、是非、クライアントの悩みに答えてあげたいと思い、色々な専門書で情報を検索し蓄積しました。
しかし、専門書といえども本での知識では限界がある。
体系的な専門的知識の取得と実践の必要性を痛感しました。
そのため、都内で、証券化不動産評価の実務を積むと共に、専門職大学院で財務分析、ファイナンスを研究しました。
同時に、旅館業営業のための集客に必須となるマーケティングの科目も受講しノウハウを身につけました。
不動産が投資先としての性格を持つようになり、従来の知識だけでは対応できなくなったので、実務と研究の二足の草鞋を履きながら、夜中まで仕事や研究したことが、今振り返ると良い思い出です。
そして色々と試行錯誤した結果、そのノウハウを身に着けました。
帰郷後、身に着けたノウハウを利用しクライアントに収益物件や旅館・ホテルなどの事業用不動産の鑑定評価で貢献してきました。
旅館、観光ホテル等を20年で200軒以上、投資価値評価に基づき鑑定評価した実績で旅館、ホテル業界の業界構造と実務に精通する。
同時に、地元である山梨県内の不動産価格についても長年の実務経験で精通する。
現在は、経済情勢や業界構造が、収益力にどう影響するのかを把握・見通し、鑑定評価額に至るまでの道筋をクライアントに論理的に提示し、クライアントの権利や利益を守ることが当社の使命だと考え、実務で汗をかきながら知恵を出して奮闘しています。
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❐ 不動産鑑定士保有資格
不動産鑑定士
MBA
土壌汚染リスク管理者
１級ファイナンシャルプランニング技能士
宅地建物取引士
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❑不動産鑑定士役職
国土交通省 地価公示 評価員
国税庁 相続税路線価 鑑定評価員 土地評価精通者
山梨県 地価調査 評価員
地方自治体 固定資産 評価員
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E、実例紹介
減損会計による時価評価のために行った不動産鑑定評価の例を紹介します。
クライアントが業務多角化のために事業用の不動産投資を行ないました。
数年後、厳しい競争環境下で事業採算性が悪化し回復のめどが立たなくなりました。
そのため、監査法人から減損会計のため当該不動産の時価評価の必要性を指摘されました。
クライアント側から当社に事業用不動産の時価評価の依頼がありました。
すでにその事業は採算割れで事業継続が困難であることから、建物を取り壊して更地化するものとして評価して欲しいとの依頼でした。
役所調査、現地調査を行なった後、一般経済情勢が不動産市況に及ぼす影響や地域概要の内容を吟味して対象不動産の個別的要因を分析して一番妥当で経済合理性のある対象不動産の使用方法を求めました。
特殊用途の大規模不動産で他用途への転用が困難であること等を総合的に勘案し評価額を出しました。
当初の依頼が建物取り壊して更地化するものとしての評価依頼でも、各種要因を分析した上で対象不動産の一番良い利用方法を求めた上で評価作業をする必要があります。
鑑定評価書の内容をクライアントに説明し評価額の妥当性を理解し納得してもらったうえで鑑定評価書を納品しました。
その結果、クライアントは納得した価格で不動産が時価評価されることになりました。
以上、減損会計による時価評価の不動産鑑定評価でクライアントに貢献した実例を紹介しました。
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F、不動産鑑定評価料金
当社の不動産鑑定評価料金は、対象不動産の種類・規模や用途等に応じて、安い場合は30万円から始まり、高い場合には100万円程度かかることもあります。
これは、不動産価格を求めるのか、地代・賃料を求めるのか、建物はあるのか、権利の種類はどのようなものなのか等、評価内容が極めて多様であり、規模が極端に大きい土地や極端に小さい土地など様々な不動産があることで、上述の「あかつき鑑定法人の不動産鑑定評価について」で説明した評価作業に大きな異同が生じてしまうからです。
したがって、詳しい評価料金は見積り依頼をお願いします。見積りは、原則無料です。
当社では、見積り後、ご発注時に着手金を見積金額の1/2～1/3程度お支払い頂きます。
残金は、納品時に清算となります。
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評価料金が30万円から場合によっては100万円程度かかると言われて、高いように感じられるかもしれません。
しかし、あなたが抱えている課題は、数百万円から数千万円、場合によっては数億円の価値がある不動産についてです。
あなたが不動産価値を把握せずに相手方と交渉したとします。
交渉内容によって、例えば、時価よりも1割低く取引きすることとなった場合、あなたが失う利益はいくらになるでしょうか？
あなたが失う利益は、不動産価値が1,000万円だったとしたら、その1割に当たる100万円です。
不動産価値が5,000万円だったとしたら、その1割に当たる500万円もの利益をあなたは失うことととなります。
不動産価値が数億円だったとしたら、考えるのも恐ろしいですよね。
これらは、不動産鑑定評価書を利用して相手方と交渉してさえすれば、失わずに済んだ利益です。
あなたが当社の不動産鑑定評価書を利用した結果、あなたが得る見返りや利益に比較して、評価料金がそれほど高くもない、むしろ安いぐらいだという風に理解していただけると思います。
あなたが抱える不動産価格の課題を解決し、あなたの権利や利益を守り、あなたが得することが、当社の不動産鑑定評価の使命です。
あなたの利益や権利を守るための料金として、評価料金は妥当な、むしろ安いぐらいの水準だと当社は考えるのですが、いかがでしょうか？
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G、電話相談
当社は、不動産鑑定評価依頼を考えている方限定で、お電話での相談に対応します。
通常、相談は、１時間当たり5,000円相当かかりますが、HPを見て電話いただいた方には、5,000円はあかつき鑑定法人が負担します。従いまして、電話相談者には、費用負担は発生しません。
また、お電話をしたからと言って。電話相談者に、いかなる義務も発生しません。その後に電話での追跡等もしません。当社には、電話で追跡するような人的余裕もないですし、またそのような気持ちもないからです。
なぜ、費用はあかつき鑑定法人が負担するのかと言えば、相談内容に以下の条件がつくからです。
◆電話相談では、地域での不動産価格水準や個別具体的な不動産価格のことは相談対応しません。
◆この電話相談では、不動産価格や地代・賃料の専門家が、あなたが困っている問題について、以下について相談対応します。
◇あなたがどのように対応していけば最善の解決策に向かうことが出来るのか。
◇あなたの不安をどうすれば払拭することが出来るのか等
あなたを手助けする方法について相談させて頂きます。
他にも不動産鑑定士がいますが、多くは複雑な専門用語を使って、最後は不動産鑑定評価サービスを受注しようとします。
私は違います。相談だけで、不動産鑑定評価サービスは他の不動産鑑定士で購入して頂いて構いません。
あなたにとってベストと言えない場合には、不動産鑑定評価をする必要はないと助言することもあります。
もし、ご縁がなかったことになっても、あなたに役立つ戦略をお教えします。
私のサービスがどういうわけでその価格になっているのかお話ししましょう。
電話相談を希望される方は、問い合わせフォームに、電話相談希望と記入の上、希望日時（３件程度）、大まかな相談内容を記入した上で送信ください。折り返し、対応日時と電話相談用の電話番号を記載したメールを差し上げます。
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追伸
当社は、あなたやあなたの会社が不安なく交渉相手と向き合い、交渉できるための不動産鑑定評価書をあなたやあなたの会社に届けます。
あなたの会社の不動産の権利や利益を守るため、鑑定評価延べ件数3,300件の実務経験・評価実績と深い専門性で、あなたが抱える問題解決をバックアップします。
あなたやあなたの会社の資産や権利を守るために、今すぐ、当社に連絡して下さい。
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当社理念
鑑定評価額を重視するばかりでなく、鑑定評価額と同様に不動産鑑定評価額に至るまでの道筋をクライアントに論理的に提示することでクライアントの課題解決に貢献することが当社の理念です。
当社連絡先
不動産の価格や賃料に関して、証明や評価が必要な方で、不動産鑑定評価並びに不動産の詳細調査（デューデリジェンス）に関してのご相談は、こちらからご連絡ください。
| あかつき鑑定法人株式会社の連絡先 〒400-0041 山梨県甲府市上石田４－６－２４ ０５５－２２８－５２１０ TEL（代表） sgogatu〇gmail.com 〇のカ所に＠を入れて送信下さい。 問合せ：問い合せフォームのページはこちらをクリックしてください。 |
当社は、皆さんの紹介で成り立っている会社です。皆さんの周りで不動産の価格や賃料等で困っている方がいたら、是非、当社ホームページを紹介してください。
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❐ 当社の不動産鑑定評価は特殊な不動産に限定されません。
皆さんが抱える問題は、次のようなものでしょうか？
① 企業や団体が取引した不動産の取引価格の妥当性の証明を必要としていませんか。
あかつき鑑定法人に依頼なさられる事業会社さんが所有する不動産の取り引きに当り、取り引き価格の妥当性の証明に当り当社の不動産鑑定評価書を利用なさられて証明が無事に済みました。
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②企業が不動産に投資する場合、投資額と利回りの関係の妥当性の証明を必要としていませんか。
不動産が金融商品化する今日、不動産から得られる収益と投資額との関係を証明し、投資価値の妥当性を判定することが必要になります。
あかつき鑑定法人の不動産鑑定評価書が、不動産投資家の投資価値の判定に当り、投資家の支援を行なっています。
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③ 民事再生法の適用に当り再生対象企業が保有する不動産の処分価格の妥当性判定を必要としていませんか。
民事再生にかかる再生対象企業が所有する収益不動産の移転等が必要な場合、移転等の価格の妥当性を金融機関等に納得してもらう必要があります。
収益性不動産は、当該不動産の収益力を適正に反映した価格で移転する必要があります。
あかつき鑑定法人の不動産鑑定評価書を利用して無事、不動産の移転並びに民事再生が完了しました。
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④ M＆Aに当り、株価決定に当り会社所有不動産の取り引き価格の妥当性の証明を必要としていませんか。
特許や商標権等の無形資産を保有しない中小企業の場合、貸借対照表に記載される固定資産の多くの部分は、有形固定資産である土地や建物等の不動産です。
不動産価格が株価算定に当り株価に大きな影響を与えることとなります。
株主にとり不動産価格の時価を不動産鑑定評価によって適正に把握することが最重要な課題と言えます。
あかつき鑑定法人は、M＆Aで不動産鑑定評価やデューデリジェンスを通してクライアントを支援しています。
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⑤ 金融機関との交渉に当り担保に提供する不動産価格の妥当性の証明を必要としていませんか。
製造業の工場（工場財団）や、サービス業でも旅館、ホテルやゴルフ場などの特殊な不動産の価格判定は困難なことが多いものです。
このような不動産の価格判定は専門家でも価格に開きが生じることが多いものです。
あかつき鑑定法人は、収益性を基にした投資価値判定で、不動産鑑定評価活動を通してクライアントを支援しています。
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⑥ 会社と経営陣との間の不動産取引に当り、取引価額の妥当性の証明を必要としていませんか。
オーナー企業等では、会社と社長との間の不動産取引で価格に疑義が生じ易く、会社側が個人所有財産を高値で購入し、会社に不当に損失を与えたのではないか等の疑義が生じ易くなります。
この場合、税法上の観点から、高値で取引した部分は贈与に該当するのではないのかという指摘を受ける可能性が高まります。
このような特殊関係者間の不動産取引は、その取引価格の妥当性を第三者である不動産鑑定士の鑑定評価で裏付けておくことが必須とこととなります。
あかつき鑑定法人は、不動産鑑定評価活動を通してクライアントを支援しています。
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⑦ 遺産分割に当り、相続財産の不動産の価格の妥当性に疑義が生じた場合
日本では、相続財産に不動産が含まれている場合がほとんどです。
大概の場合、相続税法上の国税庁が定めた資産課税となる課税標準によって相続財産の不動産価額が簡易に計算されます。この方式で簡易計算された不動産価額は原則として時価よりも必ず低くなるので、相続税の納税では問題とはなりません。
他方、この簡易計算を利用して得た不動産価額は時価よりも必ず低くなるので相続人間における遺産分割で利用した場合は、時価が判明している金融資産を相続する場合よりも不動産を相続したほうが必ず低く計算されることとなります。
相続人間で不公平が生じるのです。
このような不公平を避けるために当社の不動産鑑定評価で相続対象不動産の時価を把握して、時価に基づき遺産分割をすることで相続人間の不公平を避けることができます。
あかつき鑑定法人は、不動産鑑定評価活動を通してクライアントを支援しています。
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⑧ 相続財産の中に大規模画地や不整形地があり、相続税で計算された価格の妥当性に疑義が生じた場合
相続税の納税に当り、税計算の基礎になる不動産価格の簡易な評価方法が国税庁から税理士さんに通知されています。
基本的には、この簡易計算式で計算された不動産評価額は時価よりも必ず低くなるようになっているので、課税上の妥当性が担保されています。
ただし、大規模な画地や大規模な不整形地の場合、往々にして簡易計算で計算した評価額が時価以上になることがあります。
あんな土地が、こんなに高額になってしまうのかという素人感覚が結構正しかったりします。
不動産鑑定評価は、不動産の時価を求めるものです。
当社の不動産鑑定評価を利用することで、このような疑義を晴らすことが可能となります。
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⑨ 様々な地代・賃料問題
a、借地権の地代の改訂交渉に当り、地代額の改定の幅の妥当性の証明にを必要としていませんか。
借地権の賃料を地代と言います。
地代は、借地契約が長期間にわたり建物が存するという継続的関係が生じていることから土地の時価から、かい離した低廉な地代支払いがなされている場合が往々にして生じます。
他方、土地の下落が激しい地域の場合、土地が高かった頃に締結した地代が途中で改定されず、地代が高止まりしている場合が多かったりします。
このように地代額が低廉な時や、高止まりしているときの改定は、地代額の多寡について当事者が感情的になり揉めることが多々あります。
このような場合、当社の継続地代の鑑定評価で、客観的な第三者の専門家の視点から妥当な地代評価を行ない、それに基づいて地代改訂の交渉がスムースにいきます。
あかつき鑑定法人は、不動産鑑定士でも経験する機会が少ない地代改訂の評価経験があるので納得のいく評価額を求めることを通して、クライアントを支援しています。
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b、借家の賃料の改訂交渉に当り、賃料額の改定幅の妥当性の証明に困っている場合
借家の賃料（家賃とも言います）が、長年の間の契約関係で、当事者間の恩恵的関係により低廉に抑えられている場合があります。
賃貸人が代替わりしたとき、低廉に抑えられていた賃料が問題視され賃料値上げが要求され、当事者間で感情的になり、賃料の多寡で揉めることとなる場合が多々あります。
この場合、利害関係のない第三者である不動産鑑定士による不動産鑑定評価で継続賃料を評価し、それに基づいて交渉することで、交渉がスムースにいきます。
当社は、不動産鑑定士でも経験する機会の少ない賃料改定の評価経験がありますから、賃貸人の納得のいく評価額を求めることが可能です。
当社は、賃料評価を通してクライアントを支援しています。
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① 主なクライアント
あかつき鑑定法人は、国や地方公共団体等の公的機関はもちろんのこと、地方銀行、JA等の金融機関のみならず多くの実業会社から不動産鑑定評価の依頼を受けています。
当社は不動産鑑定評価及びデューデリジェンスを通じてクライアントを支援しています。多くの依頼者の方々のほんの一部をご紹介します。
あかつき鑑定法人のクライアントのほんの一部をご紹介します。こちらをクリックして下さい。
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② 主な実務経験の内容
あかつき鑑定法人、代表の森本は、都内所在の不動産鑑定会社と山梨県所在の不動産鑑定会社で実務経験を積みました。都内では不動産証券化対象となるビル等の不動産鑑定評価のみならず、地代や家賃関係の係争事件の不動産鑑定評価、借地非訟事件のみならず工場財団等の特殊な不動産の鑑定評価を日本全国、特に九州・四国・西日本に所在する不動産について多数行なってきた実績があります。山梨では、工場財団はもちろんのこと、ホテル、旅館等の事業用不動産を事業から得られる収益に基づく投資価値判定の観点による不動産鑑定評価を多数行っています。
それのみならず、ショッピングセンター、百貨店等の特殊な不動産の鑑定評価を多数行っている実績があります。紙面の関係上、多くの実務実績のほんの一部をご紹介します。
実務実績の閲覧は、こちらをクリックして下さい。
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③ 公的土地評価の職務実績
あかつき鑑定法人は、次の公的土地評価員の職務で皆さんの不動産価格の判定に貢献しています。
○ 国土交通省 地価公示評価員
○ 山梨県 地価調査評価員
○ 国税庁 相続税路線価標準地 評価員
○ 固定資産税標準地評価員
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④ 当社の理念とビジョン
あかつき鑑定法人株式会社の代表の森本です。
1960年代生まれの私の青年時代は、昭和の高度成長期の残り香がありました。その頃は、若者は、頑張れば良い生活ができる、頑張れば報われるという思いがあり、それが確かに実現できる時代でした。しかし、バブル崩壊後、失われた世代（Lost Generation）と言われる時代が既に30年近く経とうとしています。
団塊の世代が大量退職し、それに代わる若年層が社会で非正規雇用、不安定な雇用に曝され厳しい試練を受けているのが今の日本です。中国、インドネシアやベトナム等の新興国が工業化して日本製品と競合が起きていることが遠因です。
また、今の日本は人口が今後大幅に減少することが予測されています。人口の減少は、お客さんの絶対数が少なくなること、すなわち市場が縮小することを意味します。お客さんが少なくなるから企業の売上げが小さくなってしまいます。これは、経済を停滞させ、国力の停滞を生みだします。明るい未来を描きにくいのが今の日本です。
このような時代の中で、地域経済が活力を取り戻し、時代を担う子供、若者達が明るい未来、希望を抱けるような社会を残したいという願いを当社はもっています。地域経済が明るく希望が持てれるようになれば、日本も変わると信じています。日本が変われば明るい未来、希望が持てれる社会が実現できるという信念を当社は持っています。
日本経済や地域経済を、頑張った人が報われる社会にしていきたいと願っています。そのために外部から投資資金を日本経済や地域経済に呼び込みことが必要です。私たちが日本経済や地域経済を元気にするための投資資金を呼込む手段は、外部の投資家が的確な投資の可否の判断を行なうために必要となる不動産鑑定評価であり、不動産の詳細調査である不動産デューデリジェンスです。こうして当社の投資家の視点に立つ不動産鑑定評価と不動産デューデリジェンスができあがりました。当社の不動産鑑定評価や不動産デューデリジェンスをご利用なさいませんか？
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⑤ 主要な論文実績
あかつき鑑定法人代表の不動産鑑定士の森本は、ホテル不動産へのDCF法の適用に関する試論や旅館不動産の収益予測に関する試論等の論文を月刊誌、大学院の紀要等に掲載された実績を持っています。
あかつき鑑定法人代表森本の主要論文の実績の閲覧は、こちらをクリックして下さい。
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⑥ マスコミ等からのコメント取材実績
また、TV、新聞等のマスコミに旅館、ホテル等の事業用不動産鑑定評価を行なっている専門家の立場からコメントを求められる経験を持っています。
あかつき鑑定法人がマスコミからの求められたコメント実績の閲覧は、こちらをクリックして下さい。
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❐ 当社連絡先
不動産の価格や賃料に関して、証明や評価が必要な方、不動産鑑定評価並びに不動産の詳細調査（デューデリジェンス）に関してのご相談は、こちらからご連絡ください。
| あかつき鑑定法人株式会社の連絡先 所在地 ： 〒400-0041 山梨県甲府市上石田４－６－２４ 連絡先： ０５５－２２８－５２１０ TEL（代表） E-mail： sgogatu〇gmail.com 〇のカ所に＠を入れて送信下さい。 問合せ： 問い合せフォームのページはこちらをクリックしてください。 |
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