不動産鑑定評価のQ&Aをまとめてみました。
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鑑定評価と宅建士の価格査定の違いを教えてください
不動産鑑定評価は国家資格である不動産鑑定士だけができる独占業務です。
不動産鑑定評価とは、土地及び建物である不動産の経済価値を判定し、その結果を価額で表示することを言います。
平たく言うと、土地や建物を評価することは不動産鑑定士の独占業務ですよ。
そして、不動産鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し評価額として表示することを言います。
宅建士でも価格査定を行なうことが一定の条件の下でのみ許容されています。
一定の条件の下とは、媒介を前提として媒介価額に関して意見を述べる場合にその根拠として意見を述べることは許されています。
この場合、その意見を述べることに対して対価を得ることはできません。
要するに、媒介を前提とする場合のみ価格査定することが許容されているが、媒介を前提としない限り価格査定することは法令違反です。
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不動産鑑定士の仕事内容は？
不動産鑑定士の仕事は、大別して１）独占業務である不動産鑑定評価と２）不動産鑑定士の専門的な知見に基づくコンサルティング業務があります。
１）独占業務である不動産鑑定評価
不動産鑑定士は不動産鑑定評価を行なうことが出来る国家資格です。
不動産鑑定評価は、土地や建物である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額で表示することを言います。
具体的には、評価依頼を受けると以下のような作業を行なったうえで、鑑定評価書をクライアントに提出することとなります。
1.評価対象不動産を確定し、確認します
2.現地調査及び役所調査等を行ない、法的規制の有無、その程度や周辺並びに現地の状況確認を行ないます。
3.一般経済情勢のうち不動産価格に影響を及ぼす一般経済の価格形成要因、対象不動産が所在する地域の不動産価格に及ぼす要因分析や対象不動産の個別的要因等の分析を行ったうえで、対象不動産の最も合理的・合法的な使用方法を判定します。
4.対象不動産の種類に応じた評価手法を適用し、試算価格という中間的な価格を、数種類を試算します。
5.求めた各種試算価格について、鑑定評価の各段階について再検討し、採用した資料の適否や適用した鑑定評価方式や試算過程を再検討します。その上で、求めた各試算価格を再吟味すると共に各試算価格が有する説得力に係る判断について検討して鑑定評価額を決定します。
２）コンサルティング業務
不動産鑑定士は職務上、「一般経済情勢のうち不動産価格に影響を及ぼす一般経済の価格形成要因、対象不動産が所在する地域の不動産価格に及ぼす要因分析や対象不動産の個別的要因等の分析を行ったうえで、対象不動産の最も合理的・合法的な使用方法を判定」します。
従いまして、不動産の有効利用のコンサルティングがコンサルティング業務の代表例と言えます。
また、不動産鑑定士が価格を求める時に使用する3手法の中に、収益還元法があります。インカムゲインから対象不動産の投資価値を求める投資家目線の手法です。
従いまして、不動産投資の可否判断に代表される投資価値のコンサルティング等も代表例と言えます。
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不動産の価格はどうやって決まるの？
経済財の場合、その価格は需要と供給の合致点で決まるということは、皆さん、納得感が高い思います。
具体的には、以下のa.～c.の3点の価格形成の観点を考慮して価格が形成されます。
不動産も経済財である以上、同様な視点に基づき需要と供給の均衡点で価格が形成されるのです。
a. 供給者側は、その財の製作費（コスト）から価格を決定しようとします。
建物の建築コスト等が好例です。
コストを積み上げて行って価格を求めることとなります。
b. 需要者側は、その財から得られる効用（収益等）から価格を決定しようとします。
不動産投資が好例です。
不動産を賃貸等に供して得られる純収益を還元利回りで資本還元して価格を求めることになります。
c. 供給者側及び需要者側の両者の価格の思惑が交差するのが不動産市場です。
不動産市場では、供給者側のコスト要因に着目した価格が提示され、需要者側は自分が住んだり商売したり、ないしは人に不動産を貸し付けたりしたときにどれだけの効用や収入が得られるのかを考慮して払う金額である需要者側の価格を決めます。
供給者側及び需要者側の双方の思惑が合致した価格が市場価格でマーケットプライスということになります。
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土地の価格相場を調べる指標にはどんなものがあるの？
一番信頼できる価格指標として4つの公的な指標があります。
地価公示価格、地価調査基準地価格、相続税路線価格、固定資産路線価の3つです。
a. 地価公示価格
地価公示法に基づき国土交通省が、毎年1月1日現在の標準地1㎡当たりの価格指標を毎年3月頃に発表しています。
この価格は、その標準地が属する地域の標準的な土地の価格を示すものです。
従いまして、その不動産が属する地域の土地価格の相場と考えて差し支えないでしょう。
b. 地価調査基準地価格
各都道府県が、毎年7月1日現在の基準地1㎡当たりの価格指標を毎年9月頃に発表しています。
この価格は、その基準地が属する地域の標準的な土地の価格を示すものです。
従いまして、その不動産が属する地域の土地価格の相場と考えて差し支えないでしょう。
c. 相続税路線価価格
国税庁が毎年1月1日の主要な街路に面した標準的な宅地1㎡当たりの評価額を毎年7月頃に発表しています。
この価格は相続税の課税標準額で、上記の地価公示価格や地価調査基準地価格の概ね80％程度を目安に評価額が敷設されている点、その地域の標準的な土地の価格で各土地の個性は考慮されていない点に留意すべきです。
d. 固定資産路線価格
各地方自治体が毎年1月1日の主要な街路に面した標準的な宅地1㎡当たりの評価額を発表しています。
この価格は固定資産税の課税標準額で、上記の地価公示価格や地価調査基準地価格の概ね70％程度を目安に評価額が敷設されている点、その地域の標準的な土地の価格で各土地の個性は考慮されていない点に留意すべきです。
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鑑定評価にかかる費用はいくらくらいでしょうか？
当社の鑑定評価料金は、対象不動産の種類・規模や用途等に応じて、安い場合は30万円から始まり、高い場合には100万円程度かかることもあります。
これは対象不動産の価格を求めるのか、地代・賃料を求めるのか、建物はあるのか、権利の種類はどのようなものなのか等、評価内容が極めて多様であり、規模が極端に大きい土地や極端に小さい土地など様々な不動産があることで評価作業に大きな異同が生じてしまうからです。
したがって、詳しい評価料金は見積り依頼をお願いします。見積りは、原則無料です。
当社では、見積り後、ご発注時に着手金を見積金額の1/2～1/3程度お支払い頂きます。
残金は、納品時に清算となります。
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評価料金が30万円から場合によっては100万円程度かかると言われて、高いように感じられるかもしれません。
しかし、あなたが抱えている課題は、数百万円から数千万円、場合によっては数億円の価値がある不動産についてです。
あなたが不動産価値を把握せずに相手方と交渉したとします。
交渉内容によって、例えば、時価よりも1割低く取引きすることとなった場合、あなたが失う利益はいくらになるでしょうか？
あなたが失う利益は、不動産価値が1,000万円だったとしたら、その1割に当たる100万円です。
不動産価値が5,000万円だったとしたら、その1割に当たる500万円もの利益をあなたは失うことととなります。
不動産価値が数億円だったとしたら、考えるのも恐ろしいですよね。
これらは、不動産鑑定評価書を利用して相手方と交渉してさえすれば、失わずに済んだ利益です。
あなたが当社の不動産鑑定評価書を利用した結果、あなたが得る見返りや利益に比較して、評価料金がそれほど高くもない、むしろ安いぐらいだと理解していただけると思います。
あなたが抱える不動産価格の課題を解決し、あなたの権利や利益を守り、あなたが得することが、当社の不動産鑑定評価の使命です。
あなたの利益や権利を守るための料金として、評価料金は妥当な水準だ、むしろ安いぐらいだと当社は考えるのですが、いかがでしょうか？
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他の都道府県の不動産は評価することはできますか？
当社は全国ネットワークに加入しているため、どの都道府県の不動産でも鑑定評価することが可能です。現にその実績もあります。
ただし、旅費、交通費は鑑定評価料金とは別途、実費精算させていただくことになります。
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不動産鑑定評価には、どんな資料が必要になりますか？
具体的には以下の資料等になります。
各入手先と共に例示しておきます。
賃貸に供している不動産の場合、賃貸借契約書等が別途必要になります。
ご提供いただく場合、複写物（コピーしたもの）でお願いします。原本は、そちらでお持ちください、当社には原本は不要です。
| 入手先 | 資料の種類 | |
| A | 図書館等 | 住宅地図の複写物（コピー） |
| B | 法務局 | 謄本、公図、実測図、建物図面等 |
| C | 県・特定市役所 | 建築確認通知書（県、建築主事が置かれている市役所） |
| D | 市町村役場 | 公課証明書 |
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不動産鑑定評価に必要な期間はどの程度かかりますか？
概ね2～3週間程度を考えてください。
ただし、物件の種類によっては1カ月程度の評価期間を頂いている場合もあります。
また、年末～2月頃までの繁忙期も1カ月程度の評価期間を頂く場合があります。
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内密な調査は可能ですか？
内密な調査は、もちろん可能です
ただし、建物内部や敷地内に入れなかった等の立入り調査が出来なかった、「外観調査である」旨を評価書に記載します。
安心してご依頼、ご相談いただいて構いません。
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評価してもらったことを秘密にしてもらえますか？
評価の秘密は、厳守いたします。
不動産鑑定士及び鑑定業者には、法律によって守秘義務が課されています。
従いまして、正当な理由なく業務上知りえた秘密を外部に漏らすことはありません。
安心してご依頼、ご相談いただいて構いません。
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不動産鑑定評価額には有効期限はあるのでしょうか？
不動産評価額は、基本的には価格時点という価格判定の基準となった日においてのみ妥当性を有します。
しかし、それでは有効な日が余りに短いため、一般的には官公庁では、1年程度の期間は有効と考えられています。
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当社連絡先
あなたが、不動産価格や地代・賃料の適正額の証明で悩んでいたら、今すぐ連絡を！
あかつき鑑定法人株式会社の連絡先〒400-0041 山梨県甲府市上石田４－６－２４ ０５５－２２８－５２１０ TEL（代表） 代表取締役 不動産鑑定士 森本武典 sgogatu〇gmail.com 〇のカ所に＠を入れて送信下さい。 |
当社は、皆さんの紹介で成り立っている会社です。皆さんの周りで不動産の価格や賃料等で困っている方がいたら、是非、当社ホームページを紹介してください。
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