あかつき鑑定法人は、あなたの不動産価格や地代・賃料の問題解決に貢献し、成果を出します。なぜなら、あなたから不動産鑑定評価のご依頼後に、当社は、以下に述べるような鑑定評価手順に従い、秩序的に作業を実施し、鑑定評価額並びに不動産鑑定評価書の精度を高めるように不断の努力を行なっているからです。
１．対象不動産の確定
依頼者と共に、住宅地図、不動産にかかる謄本や公図等の資料を基にして評価する対象不動産を確定します。
具体的には、どの不動産を評価するのか、依頼者から聴取して確定することです。
２．不動産鑑定評価の基本的事項の確定
不動産鑑定評価の依頼目的及び条件等、価格時点や価格又は賃料の種類について、依頼者の意思を明瞭に確認し確定します。
依頼目的は、適正な鑑定評価を行なうために、不動産証券化目的、民事再生のための不動産の評価や減損会計のための時価評価目的など様々な目的があるため、それを確定させるわけです。
条件は、現在の不動産をそのまま評価するのか、土地のみ又は建物のみの評価や不動産の併合や分割を前提とする評価などの条件を言い、これを評価作業に入る前に確定させる必要があります。
価格時点とは、不動産の価格判定の基準となった日を言い、通常は現在時点を言います。
価格又は賃料の種類とは、価格は正常価格、限定価格、特定価格や特殊価格に分けられますが、基本的には正常価格を求めることとなります。
賃料は基本的には正常賃料、継続賃料を求めることとなりますが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定賃料を求めることが出来る場合があります。
３．対象不動産の確認
評価対象として確定した対象不動産について、確認を行なってその内容を明瞭にします。
対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認に分けられ、実地調査、依頼者への聴聞や謄本、公図等の公的資料等の確認を行なって、的確に行います。
４．資料の収集及び整理
鑑定評価の成果は、採用した資料のいかんによって左右されるものです。
そのため、当社では、鑑定評価の作業に活用し得るように適切かつ合理的な計画を策定します。
その計画に基づき、実地調査、聴聞及び公的資料の確認等により的確に資料の収集及び整理を行ない的確な鑑定評価額を担保し、依頼者の信頼に応えるように注力しています。鑑定評価に必要な資料は概ね、次のように分けられます。
a.確認資料
不動産の物的確認、権利の態様の確認に必要な資料です。登記簿謄本、公図等の図面、所在地図等が代表例です。
b.要因資料
不動産の価格の形成に影響を及ぼす各種要因に照応する資料を言います。要因資料は、概ね以下の資料に分けられ、それらを的確に収集する様に努めます。
・日本経済、金融情勢等の一般経済情勢等の要因に係る一般資料、
・地域経済等の要因や不動産が所在する地域の状況等の地域要因に係る地域資料、
・対象不動産の状況等の個別的要因に係る個別資料、
当社では、依頼者からの信頼に応えるべく、的確な鑑定評価を担保するために一般資料及び地域資料は平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しています。
個別資料は、対象不動産の種類、対象確定条件等の案件毎に適切に収集しています。
c.事例資料
鑑定評価手法の適用に当たり必要となる現実の取引価格、賃料等に関する資料を言います。
事例資料としては、建設事例、取引事例及び賃貸借等の事例等が挙げられ、当社では鑑定評価の精度担保のために平素から事例資料の収集に努めています。
５．資料の検討
収集された資料が鑑定評価作業に活用するために必要にして十分な資料であるか、について検討します。
次いで、資料が信頼できるものかどうか考察します。
このとき、次に分析する価格形成要因分析のために、その資料が対象不動産の種類、鑑定評価の依頼目的及び条件に即応しているか否かについて検討します。
６．価格形成要因の分析と最有効使用の判定
以上で収集し、適宜選択、検討した資料に基づき、一般経済情勢、金融情勢等の一般的要因を分析します。
次いで、地域要因の分析として、その不動産と競合関係にある不動産が存する同一需給圏の範囲、市場参加者の属性と需給動向並びに対象不動産が存する近隣地域及びその特性を把握し、その地域における不動産の標準的な使用方法を把握します。
以上の分析を基にして、個別的要因の分析として、対象不動産の個性である個別的要因を分析し、同一需給圏内での競合不動産と対象不動産との優劣並びに競争力の程度の判定を行った上で対象不動産の最有効使用の判定を行ないます。
７．不動産鑑定評価方式の適用
当該案件に即して不動産鑑定評価方式を適切に適用します。
この時、原則として供給者側の視点に基づく原価方式、需要者側の視点に基づく収益方式並びに現実の不動産市場で成立した価格に基づく比較方式の３つの視点である3方式を適用して価格にアプローチすることを原則とします。
ただ、対象不動産の種類、所在地の実情や資料の収集の限界並びにその信頼性から3方式の適用が困難であることが多いのも実情です。
その場合でも、3方式の考え方をできるだけ斟酌し、供給者側、需要者側のどちらかに偏った価格を求めるのではなく、公平妥当な価格を求めるように努力します。
８．試算価格または試算賃料の調整
不動産鑑定評価の複数の方式を適用して求めた各試算価格または各試算賃料を再吟味し、各試算価格又は各試算賃料の説得力に係る判断を行ないます。
その上で、不動産鑑定評価における最終判断である不動産鑑定評価額の決定に導くこととなります。
９．不動産鑑定評価額の決定
当社では、このような手順を十分に尽くしたうえで、専門職業家としての良心に従い適正と判断される鑑定評価額を決定します。
この場合、地価公示法第2条第1項の都市計画区域内では公示価格を規準することは言うまでもありません。
以上の通り、不動産鑑定評価に当たっては上記1～9までの多数の作業を的確かつ秩序的に実施する必要があります。
あかつき鑑定法人は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的かつ総合的に発揮できる練達堪能な専門家として、以上の不動産鑑定評価作業を的確かつ誠実に実施し、あなたの不動産価格や地代・賃料の問題解決に貢献し、成果を出します。
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当社連絡先
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あかつき鑑定法人株式会社の連絡先所在地： 〒400-0041 山梨県甲府市上石田４－６－２４ 連絡先： ０５５－２２８－５２１０ TEL（代表） 代表者：代表取締役 不動産鑑定士 森本武典 E-mail： sgogatu〇gmail.com 〇のカ所に＠を入れて送信下さい。 |
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